본 기사는 현지 일본인이 작성했습니다.
일본 임대 물건에서의 퇴거 시 트러블의 대부분은 ‘원상 회복 비용(방을 원래 상태로 되돌리기 위한 수선비)’을 둘러싼 견해 차이입니다. “이 상처는 처음부터 있었다”, “아니다, 입주자가 낸 것이다”라는 평행선 논쟁은 퇴거 시의 수십만 엔 규모의 지출로 직결됩니다.
특히 외국인 입주자는 “일본의 법률이나 상거래 관습에 어둡다”고 간주되어, 본래 집주인이 부담해야 할 수선비까지 부당하게 청구받는 타깃이 되기 쉬운 것이 시비어한 현실입니다. 이와 같은 불합리한 자금의 손실을 막기 위한 유일하고도 최대의 방어선이 이사 첫날 실시하는 ‘객관적인 증거 사진의 기록’입니다. 본 기사에서는 짐을 반입하기 전에 반드시 촬영해 두어야 할 부위와 증거 능력을 극한까지 높이기 위한 실무 프로세스를 철저히 해설합니다.
1. ‘입증 책임’은 입주자에게 있다는 법적 현실
일본 국토교통성이 정한 ‘원상 회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인’에서, 경년 열화나 통상 손모(평범하게 생활하며 자연히 생긴 상처나 얼룩)의 수선비는 원칙적으로 집주인 측이 부담한다고 명기되어 있습니다. 입주자가 부담해야 할 것은 고의나 과실(부주의나 손질을 게을리함)로 인해 발생한 손해뿐입니다.
그러나 실무상에 있어서 “그 상처가 입주 전부터 존재했다는 것”을 증명할 책임(입증 책임)은 사실상 입주자 측에 지워집니다. 퇴거 시 입회에서 이전 거주자가 남긴 상처임을 객관적으로 증명하지 못하면, 관리 회사는 그것을 ‘현 입주자의 과실’로 보증금에서 빼거나 추가 청구를 실시합니다. 외국어로 하는 구두 항의는 일절 통용되지 않습니다.
2. 짐 반입 전이 승부처: 촬영해야 할 4가지 중요 에어리어
새집 열쇠를 받았다면 이사 업체의 트럭이 도착하기 전(방에 아무것도 없는 상태)에 이하의 4가지 에어리어를 망라적으로 확인·촬영합니다.
① 바닥(마루·다다미·쿠션 플로어)
바닥은 가장 상처가 나기 쉽고 수선비가 고액이 되기 쉬운 부위입니다. 이전 입주자가 가구를 끈 흔적이나 무거운 물건을 놓아둔 패임이 남아있는 경우가 많습니다.
- 냉장고나 세탁기, 침대를 놓을 예정인 공간 주변의 패임이나 변색
- 마루 왁스의 벗겨짐, 깊은 선형 상처
- 다다미의 닳음, 햇볕 변색, 담배 탄 자국
② 벽·천장(벽지·걸레받이)
벽지(크로스)의 교체는 방 하나 단위로 청구될 리스크가 있습니다. 특히 생활 동선상의 벽은 꼼꼼하게 체크합니다.
- 압정(핀)이나 못을 뺀 후의 구멍
- 벽지 이음새의 벗겨짐, 뜸, 찢어짐
- 에어컨 주변이나 냉장고 놓는 곳 주변 벽의 거뭇함(전기 그을림)
- 바닥과 벽의 경계에 있는 목재(걸레받이)의 갈라짐이나 이가 빠짐
③ 물 사용 공간(주방·욕실·화장실·세면대)
물 사용 공간은 ‘선관주의의무 위반(청소를 게을리하여 발생한 손해)’을 추궁당하기 쉬운 곳입니다. 클리닝이 불충분한 채로 인도되는 케이스도 있으므로 엄격한 확인이 필요합니다.
- 욕실 고무 패킹이나 타일 줄눈에 남아있는 곰팡이
- 주방 싱크대나 거울의 비늘 모양 얼룩(물때), 칼슘 고착
- 배수구 파손, 부품 결손
④ 창호·기본 옵션 설비
문이나 창문, 설비 기기는 겉보기뿐만 아니라 ‘정상적으로 작동하는가’도 중요합니다.
- 기본 옵션 에어컨 필터의 오염, 가동 시의 이음새나 누수
- 방충망의 찢어짐, 새시의 왜곡
- 옷장이나 실내 문 개폐 시의 걸림, 아귀가 맞지 않음
3. 증거 능력을 극한까지 높이는 ‘촬영 기법’
그저 막연하게 사진을 찍기만 해서는 퇴거 시에 “이건 다른 방 사진이 아니냐”, “상처의 크기를 알 수 없다”고 반론할 여지를 주게 됩니다. 이하의 룰에 따라 촬영을 진행해 주십시오.
| 촬영 룰 | 목적과 구체적인 실행 방법 |
|---|---|
| ‘전체’와 ‘근접’의 2장 한 세트 | 상처의 위치를 특정하기 위해. 먼저 방의 전체상(어느 벽·어느 바닥인지)을 알 수 있는 ‘전체’ 사진을 찍고, 다음에 상처 자체의 ‘근접’ 사진을 촬영합니다. |
| 크기 비교용 아이템을 곁들인다 | 상처의 스케일을 정확하게 전하기 위해. 줄자를 곁들이는 것이 최선이지만, 동전(100엔짜리 등)이나 볼펜을 상처 옆에 두고 촬영하여 크기를 객관화시킵니다. |
| 타임스탬프(일시·위치 정보) 기록 | “입주 전에 촬영했다”는 사실을 확정 짓기 위해. 스마트폰 카메라 설정에서 위치 정보(지오태그)를 켜서 촬영 일시가 Exif 데이터에 보존되도록 합니다. |
4. 촬영 후의 실무 프로세스: 관리 회사에 ‘통지와 락(Lock)’
사진을 찍어 자신의 스마트폰에 보존하는 것만으로는 수속의 반밖에 끝나지 않았습니다. 입주 직후의 단계에서 그 정보를 관리 회사와 공유하여 증거로서 락(확정) 시키는 프로세스가 불가결합니다.
현황 확인서(체크 시트) 제출
많은 관리 회사는 열쇠를 건네줄 때 ‘현황 확인서’나 ‘입주 시 체크 리스트’를 줍니다. 발견한 상처나 얼룩을 모두 이 용지에 기입하고 지정된 기일(통상은 입주 후 1주일~2주일 이내)까지 반송합니다. 우편으로 보내기 전에 반드시 기입이 끝난 서류 전체를 사진으로 촬영하여 사본을 수중에 남겨두십시오.
이메일을 통한 사진 데이터 송신
체크 시트만으로는 상처의 정도가 전해지지 않으므로 촬영한 증거 사진을 관리 회사의 담당자 앞으로 이메일 송신합니다. 이메일이라는 제3자적인 시스템을 경유시킴으로써 “언제, 어떤 상태의 사진을 보고했는가”라는 위조 불가능한 타임스탬프가 포함된 이력이 남아, 외국 국적임을 이유로 한 불합리한 청구를 막는 강력한 방패가 됩니다.
5. 외국인이 직면하는 실무적 Q&A
Q. 관리 회사에서 “작은 상처는 일일이 보고하지 않아도 된다”고 구두로 들었습니다.
A. 그 말을 곧이곧대로 믿어서는 안 됩니다. 현재 담당자가 “문제없다”고 해도 수년 후 퇴거 시에는 담당자나 관리 회사 자체가 변경되어 있을 가능성이 높아, 과거의 구두 약속은 확실하게 무시됩니다. 아무리 미세한 상처라도 체크 시트 기입과 사진 기록을 철저히 해주십시오.
Q. 짐을 반입하고 가구를 놓은 뒤에 상처를 발견했습니다. 어떻게 해야 합니까?
A. 발견한 시점에서 즉시 촬영하여 관리 회사에 보고해 주십시오. 가구를 놓은 후라 하더라도 입주 후 며칠 이내라면 ‘초기부터 존재했던 상처’로 수리될 가능성이 높습니다. 방치하다 퇴거 시에 발각되면 이사 업체에 의한 상처인지 입주자의 과실에 의한 상처인지 판별할 수 없게 되어 청구받을 리스크가 뛰어오릅니다.
Q. 입주 첫날인데 방의 청소 상태가 명백히 나쁘고 얼룩이 눈에 띕니다.
A. 스스로 청소를 시작하기 전에 얼룩 상태를 샅샅이 촬영하고 즉시 관리 회사에 ‘하우스 클리닝의 미비’로 클레임을 넣으십시오. 적정한 청소가 이루어지지 않은 상태에서의 인도는 계약상의 채무 불이행에 해당합니다. 관리 회사의 비용 부담으로 다시 클리닝 업체를 수배하도록 하는 것이 올바른 대처법입니다.