본 기사는 현지 일본인이 작성했습니다.
원격 근무의 보급과 라이프스타일의 변화에 따라 도심(도쿄나 오사카 등)에서 일하는 외국인 비즈니스맨 사이에서 자연이 풍부한 지방에 ‘세컨드 하우스(두 번째 거점)’를 두는 다거점 생활이 주목받고 있습니다.
특히 국제적인 피서지로 유명한 ‘가루이자와(나가노현)’, 세계 최고 수준의 파우더 스노우로 알려진 ‘하쿠바(나가노현)’, 혹은 온천지인 ‘하코네(가나가와현)’ 등은 외국인에게 매우 매력적인 지역입니다. 하지만 일본의 지방에서 부동산을 구매하고 유지 관리하는 데에는 도심의 맨션을 구입하는 것과는 전혀 다른 ‘특유의 장벽’이 존재합니다.
본 기사에서는 외국인이 일본에서 세컨드 하우스를 구입할 때 직면하는 자금 조달의 벽, 원격지 특유의 물리적 리스크, 그리고 트러블을 미연에 방지하기 위한 방어적인 실무 절차를 논리적으로 해설합니다.
1. 외국인에게 인기 있는 세컨드 하우스 지역과 특징
일본에서 세컨드 하우스를 찾을 때, 타깃 지역은 크게 두 가지 목적으로 나뉩니다.
- 가루이자와(나가노현)·하코네(가나가와현): 도쿄에서 신칸센이나 특급열차로 1시간~1시간 반이면 도착하는 압도적인 접근성이 매력입니다. 여름에는 시원하고 겨울에는 눈이 비교적 적게 내리기 때문에, 주말에만 도심을 벗어나 재충전하는 ‘워케이션’ 거점으로 최적입니다. 국제학교도 신설되어 교육 이주 수요도 높아지고 있습니다.
- 하쿠바(나가노현)·니세코(홋카이도): 겨울 스포츠를 사랑하는 외국인들에게 절대적인 인기를 자랑합니다. 겨울철에는 전 세계에서 스키어들이 모여들기 때문에, 자신이 사용하지 않는 기간에는 외국계 관리 회사에 위탁하여 임대 운영(민박 등)을 함으로써 유지비를 상쇄할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.
2. 치명적인 함정: ‘세컨드 하우스 론(대출)’의 장벽
외국인이 세컨드 하우스를 구입할 때 첫 번째로 부딪히는 큰 벽이 ‘자금 조달’입니다.
일본의 은행이 제공하는 일반적인 ‘주택 론(주택담보대출)’은 금리가 0.5% 전후로 매우 낮지만, ‘본인이 그곳에 주민표를 두고 일상적으로 생활(정주)할 것’이 절대 조건입니다. 주말에만 이용하는 세컨드 하우스에는 이 저금리 주택담보대출을 이용할 수 없습니다.
대신 ‘세컨드 하우스 론(별장 대출)’을 이용하게 되는데, 이는 은행 입장에서 리스크가 높기 때문에 심사가 매우 엄격합니다. 외국인이 이 대출을 받으려면 ‘영주권을 가지고 있을 것’, 그리고 ‘본가(도심의 자택)의 대출을 완납했거나 연봉 대비 상환 능력이 충분할 것’이 논리적으로 요구됩니다. 영주권이 없는 경우, 세컨드 하우스는 ‘현금(Cash)’으로 일시불 구매하는 것이 가장 확실하고 현실적인 루트가 됩니다.
3. 물리적 리스크와 방어적 유지 관리(러닝 코스트)
도심의 맨션과 달리, 대자연 속에 있는 세컨드 하우스에는 “방치하면 급속도로 노후화된다”는 물리적 사실이 존재합니다.
리스크 ①: 습기·곰팡이와 동파로 인한 수도관 파열
숲속에 지어진 집은 습도가 매우 높아 몇 달만 방치해도 실내 벽이나 가구가 곰팡이투성이가 됩니다. 또한 한랭지(가루이자와나 하쿠바 등)에서는 겨울철에 ‘미즈누키(배관 안의 물을 모두 빼는 작업)’를 하지 않고 방치하면 수도관 안의 물이 얼어붙어 파열되어 수백만 엔의 수리비가 발생합니다.
리스크 ②: 폭설과 낙엽 처리
하쿠바나 니세코 같은 호설 지대에서는 겨울철에 눈이 수 미터나 쌓입니다. 지붕의 눈을 치워주지 않으면 집이 눈의 무게를 이기지 못하고 무너질 리스크가 있습니다. 또한 초가을에는 엄청난 양의 낙엽이 빗물받이를 막아 누수의 원인이 됩니다.
【방어책】 현지 관리 회사에 위탁은 필수
이러한 물리적 리스크를 혼자 힘으로 관리하는 것은 불가능합니다. 세컨드 하우스를 구입할 경우에는 반드시 현지의 ‘별장 관리 회사’와 계약하십시오. 매월 1만~3만 엔 정도의 관리비를 지불하면 정기적인 실내 환기, 수도 미즈누키·통수 작업, 제설 작업 수배, 제초 작업 등을 대행해 줍니다. 매물 가격뿐만 아니라 이 러닝 코스트를 사전에 계산해 두는 것이 필수입니다.
4. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 세컨드 하우스로 주민표(주민등록)를 옮겨야 합니까?
A. 옮길 필요 없습니다. 주민표는 생활의 본거지(평일에 거주하는 도심의 맨션 등)에 그대로 두어도 무방합니다. 단, 세컨드 하우스가 있는 시정촌(지자체)에서도 고정자산세와는 별도로 ‘주민세 균등할(연간 수천 엔 정도)’이 과세되는 경우가 있으므로 주의하십시오.
Q. 제가 사용하지 않는 기간에 Airbnb 등에 빌려주어 수익을 낼 수 있나요?
A. 해당 지역의 법률 규칙에 따라 다릅니다. 가루이자와 등 일부 브랜드 별장지에서는 경관 및 치안 유지를 목적으로 지자체 조례를 통해 ‘민박(180일 미만의 단기 임대)’을 엄격히 금지하고 있는 지역이 있습니다. 구매 전에 ‘해당 매물이 합법적으로 단기 임대 허가(여관업 허가 등)를 받을 수 있는지’를 현지 중개업자에게 반드시 확인하십시오.
5. 총괄
일본에서 세컨드 하우스를 갖는 것은 일상의 스트레스에서 벗어나 일본의 풍요로운 사계절을 최대한으로 즐기기 위한 훌륭한 자기 투자입니다.
하지만 구매 자금은 원칙적으로 현금 결제가 필요하다는 점, 그리고 자연 환경하에서의 유지 관리 비용(관리 회사 위탁 비용이나 수선비)이 지속적으로 발생한다는 점을 논리적으로 이해해 두어야 합니다. 우선 희망하는 지역에서 ‘먼슬리 임대(단기 임대)’나 ‘렌탈 별장’에 한 달 정도 시험 삼아 머물러 보면서 기후나 주변 인프라의 현실을 냉정하게 체험한 뒤에 본격적인 구매 절차로 나아가는 프런트 로딩 방식을 강력히 권장합니다.