본 기사는 현지 일본인이 작성했습니다.
일본 내의 임대 계약에 있어서 희망하는 물건을 발견한 후 앞을 가로막는 가장 큰 관문이 ‘입주 심사’입니다. 일본의 부동산 심사는 서류 지상주의이며, 서류 미비나 제출 지연은 집주인이나 보증 회사의 심증을 악화시켜 그대로 ‘심사 탈락’으로 직결됩니다.
본 기사에서는 외국인 입주자가 심사를 확실히 돌파하기 위해 갖추어야 할 서류의 전모를 해설합니다. 결론적으로 ‘적법한 재류 스테이터스의 증명’, ‘지불 능력의 시각화’, ‘국내 긴급 연락처 확보’라는 3개의 기둥을 사전에 완벽하게 패키지화하여 제출함으로써 관리 회사와 집주인의 우려를 완전히 불식시키는 것이 가능합니다.
1. 심사의 도마 위에 오르기 위한 ‘기본 서류’ 3종 세트
국적이나 직업에 상관없이 물건 신청(심사 시작) 시점에 반드시 제출이 요구되는 기본 서류입니다.
① 신분 증명서(재류카드와 여권)
적법한 체류임을 증명하기 위한 절대 조건입니다. 재류카드(Residence Card)는 표면뿐만 아니라 ‘뒷면’의 사본도 반드시 제출합니다(주소 변경 이력 등이 기재되어 있기 때문). 여권은 얼굴 사진 페이지와 최신 비자(사증) 스탬프가 찍힌 페이지의 사본이 필요합니다.
② 일본 국내 휴대폰 번호
보증 회사로부터의 ‘본인 확인 전화’를 받기 위해 필수입니다. 해외의 전화번호나 음성 통화가 불가능한 데이터 전용 SIM으로는 심사를 받아주지 않습니다. 물건을 찾기 시작하기 전에 반드시 ‘090/080/070’으로 시작하는 국내 음성 통화 포함 SIM을 계약해 주십시오.
③ 일본 국내의 ‘긴급 연락처’ 정보
외국인 입주자가 가장 막히는 포인트입니다. 긴급 연락처는 ‘집세를 대신 내주는 연대보증인’이 아니라 화재나 물샘, 혹은 본인이 연락 두절이 되었을 때 ‘관리 회사가 연락을 취하기 위한 창구’입니다. 이하의 조건을 만족하는 인물의 [성명·주소·전화번호·생년월일]을 신청서에 기입할 필요가 있습니다.
- 일본 국내에 거주하고 있을 것(친족이라도 해외 거주자는 불가)
- 일본어로 전화 대응이 가능할 것(국적은 묻지 않는 경우가 많음)
2. 심사의 승패를 가르는 ‘수입·지불 능력’ 증명서
집세를 매월 확실히 지불할 수 있음을 객관적으로 증명하는 서류입니다. 자신의 현재 스테이터스(직업)에 맞춰 이하의 서류를 준비해 주십시오.
| 현재 스테이터스 | 제출해야 할 필수 서류 | 증명 목적 |
|---|---|---|
| 회사원·주재원 | ·고용계약서 또는 내정통지서 ·최근 급여 명세서(3개월 치) | 일본 국내에서의 계속적이고 안정된 급여 수입 증명. |
| 창업가·프리랜서 | ·법인 등기부 등본(설립 완료 시) ·전년도 과세증명서·납세증명서 | 사업의 실체와 과거 1년간의 사업 수입(이익) 증명. |
| 창업 준비 중·무직 | ·예저금 잔고 증명서 (기준: 집세의 2년 치 이상의 잔고) | 지속 수입이 없어도 보유 자금(실탄)으로 집세를 지불할 수 있다는 증명. |
※ 잔고 증명서는 원칙적으로 ‘일본 은행 계좌’에서 발행된 것이 가장 높게 평가됩니다. 해외 계좌의 잔고 증명(영문)을 제출하는 경우는 환율 리스크를 고려하여 조금 많은 금액이 요구되는 경향이 있습니다.
3. 계약 수속 시(심사 통과 후)에 필요한 서류
무사히 심사를 통과하여 정식 계약서에 사인하는 단계(본계약)에서는 관공서에서 취득하는 공적 서류가 필요합니다.
주민표(Certificate of Residence)의 주의점
시청이나 구청에서 발행합니다. 여기서 극히 중요한 실무상의 주의점이 있습니다. 관공서에서 주민표를 청구할 때 “마이넘버(개인번호) 기재를 [없음]으로 한다”는 체크박스를 반드시 선택하십시오. 일본 법률상 부동산 회사는 고객의 마이넘버를 수집·보관하는 것이 금지되어 있으므로 번호가 인쇄된 주민표를 제출하면 수리를 거부당하고 다시 떼어와야 합니다.
인감과 인감 증명서
일반적인 임대 계약이나 보증 회사 계약은 ‘자필 사인(서명)’으로 진행할 수 있는 케이스가 늘고 있지만, 일부 보수적인 관리 회사나 고급 물건에서는 관공서에 등록된 ‘실인(인감)’과 그 효력을 증명하는 ‘인감 증명서’의 제출을 요구받는 경우가 있습니다. 장기 체류를 전제로 한다면 빠른 단계에서 인감을 만들고 관공서에서 등록을 마쳐둘 것을 강력히 권장합니다.
4. 실무적 Q&A(서류를 갖출 수 없을 때의 예외 대응)
Q. 입국 전(해외 거주)이라 아직 ‘재류카드’가 없습니다. 심사를 받을 수 있습니까?
A. 가능합니다. 외국인 전문 집세 보증 회사(GTN 등)를 이용할 수 있는 물건이라면 재류카드 대신 일본 대사관에서 발급된 ‘비자(사증) 스티커가 붙은 여권’이나 입국관리국에서 발행된 ‘재류 자격 인정 증명서(COE)’의 사본을 제출함으로써 해외에서도 앞서서 심사를 진행시킬 수 있습니다.
Q. 일본에 지인이 없어 ‘긴급 연락처’가 되어 줄 사람이 없습니다.
A. 일본의 기업에 취직·주재하는 경우에는 근무처의 ‘인사부 담당자’나 ‘상사’에게 의뢰하는 것이 일반적입니다. 만약 완전히 단신으로 창업하는 경우에는 ‘긴급 연락처 대행 서비스(비용은 연간 1만~2만 엔 정도)’를 제공하는 전문 업체를 이용하거나, 외국인 지원에 특화된 중개업체에 상담하여 대행 회사를 이용할 수 있는 보증 회사를 찾아달라고 요청해야 합니다.
Q. 서류가 모두 영어입니다만 그대로 제출해도 됩니까?
A. 일반적인 관리 회사나 집주인은 영어 서류를 읽어내지 못하기 때문에 심사가 멈추거나 일본어 번역 문서의 첨부를 요구받습니다. 이러한 타임 로스를 방지하기 위해 사전에 스스로 번역문(포맷은 자유입니다)을 작성하여 곁들이거나, 다국어 대응을 하고 있는 보증 회사를 지정하여 심사를 맡겨야 합니다.