본 기사는 현지 일본인이 작성했습니다.
일본 임대 물건에서 퇴거할 때 외국인 입주자의 상당수가 “지불한 디포짓(예치금)을 전혀 돌려받지 못했다”거나 “기억에 없는 수선비를 추가 청구받았다”는 트러블에 직면합니다. 이는 일본 부동산 특유의 ‘원상 회복(원상 복구)’에 대한 법적인 규칙을 계약 시 파악하지 못했기 때문입니다.
본 기사에서는 ‘보증금(시키킨)·사례금(레이킨)·보증금’의 법적인 성질의 차이와 퇴거 시 적용되는 엄격한 환불 룰을 해설합니다. 결론부터 말하자면, “통상 손모(평범하게 생활하며 생긴 상처나 얼룩)의 수선비는 집주인이 부담한다”는 일본 국토교통성의 가이드라인을 방패로 삼고, 입주 첫날에 방의 현상 사진을 객관적으로 기록해 둠으로써 보증금(시키킨)의 부당한 몰수를 완전히 막을 수 있습니다.
1. 3가지 비용의 법적인 성질과 ‘환불 여부’
계약서에 기재되는 초기 비용 중 퇴거 시 ‘환불’과 관련이 있는 것은 이하의 3가지입니다. 각각의 법적 성질을 명확히 구분해 주십시오.
보증금(시키킨, Security Deposit): 원칙적으로 ‘환불된다’
집세 체납이나 입주자의 과실로 인한 방 훼손에 대비하여 집주인에게 맡겨두는 ‘담보금’입니다. 집세 체납이 없고 고의로 방을 파괴하지 않았다면, 퇴거 시에 필요한 청소 비용(하우스 클리닝 대금)을 뺀 잔액이 지정한 은행 계좌로 환불됩니다.
사례금(레이킨, Key Money): 절대로 ‘환불되지 않는다’
방을 빌려준 집주인에게 보내는 ‘사례금’입니다. 법적인 예치금이 아니기 때문에 퇴거할 때 방을 아무리 깨끗하게 사용했더라도 단 1엔도 환불되지 않습니다. 완전한 ‘버리는 돈(매몰 비용)’으로 인식해 주십시오.
보증금(호쇼킨, Guarantee Deposit): 간사이 지방·고급 물건 특유의 시스템
서일본(특히 간사이 지방)이나 도심의 고급 맨션·사업용 오피스에서 ‘시키킨’을 대신하여 쓰이는 명목입니다. 성질은 시키킨과 거의 같지만, 보증금(호쇼킨)에는 많은 경우 ‘시키비키(공제)’나 ‘상각(소멸)’이라는 특약이 세트로 되어 있습니다.
예를 들어 “보증금 3개월, 상각 1개월”이라고 계약서에 있는 경우, 퇴거 시 방의 청결도와 관계없이 처음부터 1개월 치는 무조건 집주인에게 몰수되며, 남은 2개월 치에서 청소비가 공제된 후 환불됩니다. 상각 특약이 있는 경우 수중으로 돌아오는 금액은 극히 적어집니다.
2. 외국인이 반드시 분쟁을 겪는 ‘원상 회복’의 규칙과 경계선
보증금(시키킨)에서 얼마가 공제되는가(혹은 추가 청구되는가)는 ‘원상 회복(방을 원래 상태로 되돌리는 것)’의 책임이 집주인과 입주자 중 누구에게 있는지에 따라 결정됩니다. 일본의 국토교통성은 이 책임 소재를 다음과 같이 엄격하게 정하고 있습니다.
| 부담자 | 내용 | 구체적인 예 (보증금에서 빼는가?) |
|---|---|---|
| 집주인 부담 (보증금에서 안 뺌) | 통상 손모·경년 열화 평범하게 생활하면 자연히 발생하는 상처나 얼룩. | ・햇빛에 의한 벽지나 다다미의 변색 ・가구를 놓아둔 것으로 인한 바닥의 패임 ・압정(핀)의 작은 구멍 ・냉장고 뒷면 벽의 거뭇해짐 |
| 입주자 부담 (보증금에서 뺌) | 고의·과실·선관주의의무 위반 부주의나 손질을 게을리하여 발생한 상처나 얼룩. | ・담배의 진 얼룩, 탄 자국 ・음료를 엎지르고 방치한 바닥의 얼룩 ・못이나 나사로 인한 벽의 큰 구멍 ・청소를 게을리하여 발생한 욕실의 곰팡이 |
악질적인 관리 회사는 본래 집주인이 부담해야 할 ‘통상 손모(벽지의 자연스러운 변색 등)’의 수선비까지 입주자의 보증금(시키킨)에서 빼려고 합니다. 이 경계선을 지식으로서 가지고 있는지가 가장 큰 방어선이 됩니다.
3. 보증금을 최대한 돌려받기 위한 ‘객관적 방어 실무’
계약서 사인 전부터 퇴거 시까지 법적인 근거를 바탕으로 방어책을 강구해야 합니다.
입주 첫날: 가구를 들이기 전에 ‘상처의 증거 사진’을 찍는다
퇴거 시 트러블의 90%는 “이 상처는 처음부터 있었다”, “아니다, 입주자가 낸 것이다”라는 평행선 논쟁입니다. 열쇠를 받고 방에 들어간 첫날(짐을 반입하기 전)에 바닥의 상처, 벽의 얼룩, 설비의 고장을 모두 스마트폰으로 객관적으로 촬영해 두십시오. 관리 회사에서 ‘현황 확인서(체크 시트)’를 준 경우는 작은 상처라도 모두 기입하고, 사본을 수중에 남겨둔 후에 제출합니다.
계약 전의 확인: 특약 사항(Special Clauses)의 함정
원칙적으로 ‘통상 손모’는 집주인 부담이지만, 계약서 마지막에 기재되는 ‘특약’에 의해 입주자 부담으로 변경되어 있는 케이스가 많습니다. “퇴거 시 하우스 클리닝 대금(약 3만~5만 엔)은 입주자 부담으로 한다”, “에어컨 내부 세척 대금은 입주자 부담으로 한다”는 등의 특약은 법적으로 유효하게 간주되는 경우가 많으므로 계약 전에 반드시 금액 시세가 적정한지 확인해 주십시오.
퇴거 입회: 그 자리에서의 사인을 보류한다
퇴거일에는 관리 회사 담당자와 함께 방의 상처를 확인하는 ‘퇴거 입회’가 이루어집니다. 담당자가 그 자리에서 수선비 견적을 내고 사인을 요구해 오는 경우가 있는데, “과실이 없는 상처까지 청구되고 있다”고 느낀 경우에는 절대로 그 자리에서 사인해서는 안 됩니다. “국토교통성의 가이드라인과 대조해 확인하기 위해 일단 가져가겠습니다”라고 전하고 서면만 받아 두십시오.
4. 환불 룰에 관한 실무적 Q&A
Q. ‘시키킨(보증금) 제로’인 물건이라면 퇴거 시에 비용이 전혀 들지 않습니까?
A. 비용이 듭니다. ‘시키킨 제로’는 입주 시의 초기 비용을 낮추기 위한 시스템에 불과합니다. 퇴거 시에는 최소한 계약서에서 정해진 하우스 클리닝 대금(방 구조에 따라 다르지만 3만~8만 엔 정도)을 실비로 은행 송금 등을 통해 지불해야 합니다. 맡겨둔 돈이 없는 만큼 퇴거 시의 지출이 무거워진다는 점에 주의하십시오.
Q. 환불받아야 할 보증금(시키킨)은 퇴거 후 언제쯤 입금됩니까?
A. 일반적으로 퇴거(열쇠 반납)로부터 ‘1개월~2개월 후’에 지정 계좌로 입금됩니다. 퇴거 후 즉시 입금되는 것은 아니기 때문에, 다음 이사 갈 곳의 초기 비용으로서 이전 집의 보증금 환불분을 의지하는 자금 계획은 피해야 합니다.
Q. 부당한 수선비를 청구받아 교섭해도 관리 회사가 응해주지 않습니다.
A. 외국 국적이라는 이유로 얕보고 있을 가능성이 있습니다. 그럴 경우 각 도도부현에 설치되어 있는 ‘소비생활센터(국민생활센터)’나 외국인을 위한 무료 법률 상담 창구에 상담하십시오. “전문 기관에 상담하고 있다”고 관리 회사에 전하는 것만으로도 부당한 청구가 철회되는 케이스가 많습니다.