本文由当地日本人撰写。
在日本的租赁房屋退租时，绝大部分纠纷都源于对“恢复原状费用（将房间恢复至初始状态的修缮费）”存在意见分歧。“这个划痕一开始就有”与“不，是租客弄的”这种各执一词的争论，直接导致退房时数十万日元规模的巨额支出。
残酷的现实是，特别是外籍租客，往往被认为“对日本的法律和商业习惯不熟悉”，从而极易成为被不当索要本该由房东承担的修缮费的受害者。为了防止这种极不合理的资金流失，唯一且最强大的防卫底线，就是在搬家首日进行“客观证据照片的记录”。本文将彻底解说在搬入行李前绝对要拍摄的区域，以及将证据效力提高到极限的实务操作流程。
1. 法律现实：“举证责任”在于租客
在日本国土交通省制定的《关于恢复原状的纠纷与指南》中，明确规定了自然老化或正常损耗（正常生活自然产生的划痕或污渍）的修缮费，原则上由房东承担。租客需要承担的，仅限于因故意或过失（不注意或疏于清理）而造成的损坏。
然而在实务中，证明“该划痕在入住前就已存在”的责任（举证责任），事实上落在了租客肩上。如果在退房交接时，无法客观证明这是前任住户留下的划痕，管理公司通常会将其视为“现任租客的过失”从押金中扣除，或进行追加索赔。用外语进行的口头抗议是完全行不通的。
2. 搬入行李前是关键：必须拍摄的4大重要区域
拿到新居钥匙后，在搬家公司的卡车到达之前（房间里什么都没有的状态下），请全面检查并拍摄以下4个区域。
① 地板（木地板・榻榻米・塑胶地板）
地板是最容易产生划痕，且修缮费容易变得极其昂贵的部位。经常会留下前任租客拖拽家具的痕迹，或放置重物造成的凹陷。
- 准备放置冰箱、洗衣机、床铺的空间周围的凹陷或变色
- 木地板打蜡层的剥落、深深的线状划痕
- 榻榻米的磨损、日照变色、香烟烧焦的痕迹
② 墙壁・天花板（壁纸・踢脚线）
更换壁纸可能会面临按“一整个房间”为单位被索要费用的风险。特别是生活动线上的墙壁，需要仔细检查。
- 拔出图钉（按钉）或钉子后留下的孔洞
- 壁纸接缝处的剥落、鼓包、破损
- 空调周围或冰箱放置处周围墙壁的发黑（电气熏黑）
- 地板与墙壁交界处的木条（踢脚线）的开裂或缺损
③ 用水区域（厨房・浴室・厕所・洗漱台）
用水区域是最容易被指控“违反善管注意义务（因疏于清理造成的损害）”的地方。有时房屋会在清洁不彻底的情况下交付，因此需要严格确认。
- 浴室橡胶密封条或瓷砖缝隙中残留的霉菌
- 厨房水槽或镜子上的鳞状污渍（水垢）、水碱的凝结
- 排水口的破损、零部件的缺失
④ 门窗・配套设备
门窗和设备器具，不仅要看外观，确认其“是否能正常运转”也非常重要。
- 自带空调过滤网的污垢、运转时的异响或漏水
- 纱窗的破损、窗框的变形
- 壁橱或室内门开关时的卡顿、密合度差
3. 将证据效力提高至极限的“拍摄手法”
如果只是漫无目的地拍照，退房时对方就会有反驳的余地，比如“这可能不是这个房间的照片吧”、“看不出划痕有多大”。请务必遵循以下规则进行拍摄。
| 拍摄规则 | 目的与具体操作方法 |
|---|---|
| “远景”与“特写”两张一套 | 为了确定划痕的位置。首先拍一张能看清房间整体面貌（哪面墙・哪块地板）的“远景”照，然后再拍一张划痕本身的“特写”照。 |
| 附上用于对比尺寸的参照物 | 为了准确传达划痕的比例。最好附上卷尺，或者在划痕旁边放一枚硬币（如100日元硬币）或一支圆珠笔进行拍摄，使尺寸客观化。 |
| 记录时间戳（日期・位置信息） | 为了确定“这是在入住前拍摄的”这一事实。在智能手机的相机设置中开启位置信息（Geotag），让拍摄日期和时间保存在Exif数据中。 |
4. 拍摄后的实务流程：向管理公司“通知与锁定”
仅仅拍完照片保存在自己的手机里，手续只完成了一半。在刚入住的阶段，必须将该信息与管理公司共享，并将其作为证据锁定（确认），这个流程必不可少。
提交现状确认书（检查表）
许多管理公司在交钥匙时，会递给您一份“现状确认书”或“入住时检查表”。请将发现的所有划痕和污渍都填入此表，并在指定的期限内（通常为入住后1周〜2周内）寄回。在邮寄之前，务必用照片拍下填写完毕的整份文件，并将复印件留在自己手中。
通过电子邮件发送照片数据
仅凭检查表无法传达划痕的严重程度，因此请将拍摄的证据照片通过电子邮件发送给管理公司的负责人。通过电子邮件这种第三方系统，会留下“在何时、报告了何种状态的照片”这种无法篡改的、带有时间戳的历史记录。这将成为防止对方以外籍身份为由进行无理索赔的强大盾牌。
5. 外籍人士面临的实务Q&A
Q. 管理公司口头告诉我“很小的划痕不需要一一报告”。
A. 绝不能轻信这句话。即使现在的负责人说“没问题”，几年后退房时，负责人或管理公司本身可能已经变更，过去的口头承诺一定会被无视。无论多么微小的划痕，也请彻底贯彻填写检查表和记录照片。
Q. 搬入行李、放好家具后才发现划痕。该怎么办？
A. 在发现的当下立即拍照，并向管理公司报告。即使在放置了家具之后，只要在入住后几天之内，被作为“初期就存在的划痕”受理的可能性也很高。如果置之不理直到退房时才被发现，就无法分辨是搬家公司造成的还是租客的过失，被索赔的风险将大幅上升。
Q. 明明是入住第一天，房间的清洁状况却明显很差，污渍很显眼。
A. 在自己开始打扫之前，拍下各处污渍的状况，并立即向管理公司以“房屋清洁不合格”为由提出投诉。在未进行适当清洁的状态下交房，属于合同上的债务违约。由管理公司承担费用，再次安排清洁业者来打扫，才是正确的应对方法。